Magyarországon szinte természetes célként tekintenek az emberek a saját ingatlan megszerzésére. Sokan úgy nőnek fel, hogy azt hallják: „inkább a saját lakásomat fizetem, mint a bérleti díjat”. Ezzel szemben Németországban teljesen más a lakhatási kultúra. Itt sokan egész életükben bérelt lakásban élnek, és ezt nem kényszerként, hanem tudatos döntésként élik meg. Ennek egyik oka, hogy sokan nem szeretnék vállalni a saját tulajdonú ingatlannal járó költségeket és felelősséget.

A különbséget a statisztikák is jól mutatják. Az Eurostat legfrissebb adatai szerint Magyarországon a lakosság 92%-a saját tulajdonú ingatlanban él, ami az egyik legmagasabb arány az Európai Unióban. Németországban ezzel szemben mindössze 47% él saját ingatlanban, míg 53% bérelt lakásban vagy házban lakik, ezzel Németország az egyetlen uniós ország, ahol többen bérelnek, mint amennyien saját ingatlannal rendelkeznek.

Ugyanakkor sok Németországba költözött magyar számára továbbra is fontos cél a saját otthon megvásárlása. A következő kérdések merülnek fel leggyakrabban:

• Milyen feltételekkel lehet ingatlant vásárolni Németországban?
• Mennyi önerő szükséges?
• Milyen költségekkel kell számolni?
• Hogyan zajlik a hitelfelvétel és az adásvétel?

Ebben a részletes útmutatóban lépésről lépésre bemutatom a németországi ingatlanvásárlás folyamatát, a legfontosabb tudnivalókat és azokat a költségeket, amelyekkel minden vásárlónak érdemes előre számolnia.

• 1. Pénzügyi helyzet felmérése

Sokan azzal kezdik az ingatlanvásárlást, hogy lelkesen nézegetik az eladó házakat és lakásokat. A pénzügyi részével viszont csak később kezdenek foglalkozni. Ilyenkor derül ki, hogy a kiválasztott ingatlan túl drága a jövedelmükhöz képest, vagy a bank az ingatlan állapota miatt nem ad rá hitelt. Ilyenkor az addigi keresgélés és megtekintések felesleges időráfordítást jelentenek.Ezért az első lépés mindig a pénzügyi helyzet felmérése legyen. Ha már előre tudod, hogy mekkora hitelre vagy jogosult, és milyen árkategóriában érdemes keresned, sok időt és csalódást spórolhatsz meg.

A pénzügyi helyzet felméréséhez a következő dokumentumokra lesz szükség:

• Érvényes személyi igazolvány vagy útlevél
• Bejelentett lakcím igazolása
• Az utolsó 3 havi fizetési jegyzék (Gehaltsabrechnung, Lohnabrechnung)
• Munkaszerződés
• Az utolsó 3 havi bankszámlakivonat
• Az előző évi adóigazolás (Lohnsteuerbescheinigung)
• Meglévő hitelek szerződései
• Önerő igazolása
• Gyerek esetén Kindergeldbescheid
• SCHUFA kivonat

• 2. Ingatlankeresés, megtekintés, ajánlattétel

Miután már tudod, hogy mekkora hitelre lehetsz jogosult, elkezdődhet az ingatlankeresés. Ha megtaláltad a megfelelő házat vagy lakást, következhet a személyes megtekintés. Ilyenkor nemcsak az ingatlan állapotát érdemes alaposan átnézni, hanem a környéket, a közlekedési lehetőségeket és a várható felújítási költségeket is. Amennyiben az ingatlan megfelel az elképzeléseidnek, ajánlatot tehetsz az eladónak. Ha az ajánlatot elfogadják, megkezdődhet a finanszírozás véglegesítése és a hitelkérelem benyújtása.

Mire figyelj az ingatlan megtekintésekor?

• Az ingatlan általános műszaki állapota.
• A tető állapota és kora.
• A homlokzat, a falak és az alapozás állapota, látható repedések.
• Van-e penész, nedvesedés vagy beázás nyoma.
• A nyílászárók állapota és hőszigetelése.
• A fűtési rendszer típusa, kora és állapota.
• A villamos hálózat és a vízvezetékek állapota.
• Az energetikai besorolás (Energieausweis), amely jelentősen befolyásolhatja a fenntartási költségeket.
• Szükséges-e nagyobb felújítás a közeljövőben.
• Társasház esetén mekkora a közös költség (Hausgeld), és rendelkezik-e a társasház megfelelő felújítási alappal (Instandhaltungsrücklage).
• A környék infrastruktúrája: közlekedés, iskola, óvoda, boltok, orvosi rendelő.A környék zajszintje és a jövőbeni fejlesztések.
• Érdemes utánajárni annak is, hogy a településen terveznek-e út-, járda- vagy csatornafelújítást az ingatlan közelében. Bizonyos esetekben ezek költségeinek egy részét az ingatlantulajdonosnak kell viselnie (Straßenausbaubeiträge). A szabályok tartományonként eltérnek, ezért vásárlás előtt mindig érdemes tájékozódni az illetékes önkormányzatnál.

• 3. Előzetes hitelbírálat

Miután már tudjuk, mekkora hitelre vagyunk jogosultak, és megtaláltuk a számunkra megfelelő ingatlant, be lehet nyújtani a hitelkérelmet a bankhoz. Ezt követően kezdődik a hitelbírálat, amely során a bank nemcsak a jövedelmet és a pénzügyi helyzetet vizsgálja meg, hanem magát az ingatlant is. Ha mindent rendben talál, jóváhagyja a hitelt.

• 4. Hitel jóváhagyása

Ha a bank mindent rendben talál, jóváhagyja a hitelkérelmet. Ezt követően alá kell írni a hitelszerződést. A bank ezután kiállítja a finanszírozáshoz szükséges dokumentumokat, amelyeket megküld a közjegyzőnek. Amint ezek rendelkezésre állnak, egyeztethető a közjegyzői időpont, ahol sor kerül az adásvételi szerződés aláírására.

• 5. Adásvételi szerződés aláírása a közjegyző (Notar) előtt

Németországban az ingatlan adásvételéhez minden esetben közjegyző közreműködése szükséges.

Ha nem beszélsz megfelelő szinten németül, tolmácsra lesz szükséged. A tolmácsot neked kell megszervezned, és nem lehet az eladó vagy a vevő hozzátartozója, viszont lehet egy barátod vagy ismerősöd, nem kötelező a hivatalos tolmács.

A közjegyzői időpont során a közjegyző felolvassa és részletesen ismerteti a teljes adásvételi szerződést. Ha bármilyen hiba vagy pontatlanság található benne, azt még az aláírás előtt lehet javítani. Ekkor állapodnak meg a felek abban is, hogy legkésőbb melyik időpontig kell a vételárnak megérkeznie az eladó részére.

Fontos tudni, hogy a szerződés aláírása után még több hivatalos lépésre is szükség van. A közjegyző intézi többek között a szükséges földhivatali bejegyzéseket és egyéb jogi teendőket. Ez a folyamat legalább 4–6 hétig tart. A bank a hitelösszeget jellemzően csak akkor folyósítja, amikor minden folyósítási feltétel teljesült, ezért a vételár kifizetésének határidejét mindig ehhez igazítják.

• 6. Az ingatlanvásárlás mellékköltségeinek kifizetése

Miután lezajlott a közjegyzői időpont, és megkezdődnek a szükséges hivatalos ügyintézések, egymás után érkeznek majd a különböző számlák. Ezek közé tartozik például a vagyonszerzési illeték, a közjegyzői díj és a földhivatali bejegyzés díja. Ezeket a megadott határidőn belül kell kifizetni. Németországban egy ingatlan megvásárlásakor a következő mellékköltségekkel kell számolni:

• Vagyonszerzési illeték (Grunderwerbsteuer): a vételár 3,5–6,5 százaléka (tartománytól függően)
• Közjegyzői díj (Notarkosten): a vételár kb. 1–1,5 százaléka
• Földhivatali bejegyzés díja (Grundbuchkosten): a vételár kb. 0,5 százaléka
• Ingatlanközvetítői jutalék (Maklerprovision): általában a vételár 3–7 százaléka (ha közvetítő közreműködik)

Ha nem veszel igénybe ingatlanközvetítőt, a mellékköltségek általában a vételár 5–8 százalékát teszik ki. Ingatlanközvetítő közreműködése esetén ehhez még hozzáadódik a közvetítő jutaléka, így a teljes mellékköltség akár a vételár 15 százalékát is elérheti.

Bizonyos esetekben a bank a mellékköltségek finanszírozását is vállalja, így akár önerő nélkül is lehetőség nyílhat ingatlanvásárlásra. Fontos azonban tudni, hogy a mellékköltségekre felvett összeget a bank általában külön, fedezet nélküli hitelként finanszírozza. Ennek kamata jellemzően magasabb, mint a jelzáloghitelé, és az is előfordulhat, hogy emiatt az ingatlanhitel kamatfeltételei is kedvezőtlenebbek lesznek. Ezért, ha van rá lehetőség, érdemes a mellékköltségeket saját megtakarításból fedezni.

• 7. A vételár kifizetése

Miután minden szükséges feltétel teljesült, a közjegyző kiállítja az úgynevezett fizetési felszólítást (Fälligkeitsmitteilung). Ez igazolja, hogy a vételár kifizetésének már nincs jogi akadálya. Amennyiben hitelből vásárolsz, a bank a hitelösszeget közvetlenül az eladó részére utalja. Ha a vételár egy részét önerőből fizeted, azt neked kell a megadott határidőn belül átutalnod. Miután a teljes vételár megérkezett az eladóhoz, megkezdődhet az ingatlan átadásának folyamata.

• 8. Ingatlan birtokba vétele

Miután a teljes vételár megérkezett az eladóhoz, sor kerül az ingatlan birtokba vételére. Az átadás időpontját az eladó és a vevő közösen egyeztetik.

A birtokba vétel során a vevő megkapja az ingatlan kulcsait, leolvassák és rögzítik a villany-, gáz- és vízórák állását, valamint átadják az ingatlanhoz tartozó dokumentumokat és egyéb tartozékokat.

Érdemes átadási jegyzőkönyvet (Übergabeprotokoll) készíteni, amely tartalmazza az óraállásokat, az átadott kulcsok számát, valamint az ingatlan állapotát. Ez később mind az eladó, mind a vevő számára fontos bizonyíték lehet. A birtokba vétellel az ingatlan használatának joga és a fenntartással kapcsolatos kötelezettségek is a vevőre szállnak.

• 9. Tulajdonjog bejegyzése (Grundbuch)

Az ingatlanvásárlás utolsó lépése a tulajdonjog bejegyzése a földhivatal nyilvántartásába (Grundbuch). A bejegyzést a közjegyző intézi, miután minden szükséges feltétel teljesült, többek között a vételár kifizetése és a vagyonszerzési illeték megfizetése. A földhivatal a bejegyzést követően hivatalosan is az új tulajdonost tünteti fel az ingatlan tulajdonosaként. Ezzel az ingatlanvásárlás jogi folyamata lezárul. A tulajdonjog végleges bejegyzése általában néhány héttel vagy akár több hónappal a birtokba vétel után történik meg. Ez az adott földhivatal ügyintézési idejétől függ.

Az önerő (Eigenkapital), az a saját pénz vagy pénzzé tehető vagyon, amelyet a vásárló a finanszírozásba be tud vonni. Minél több önerő áll rendelkezésre, annál kisebb hitelre van szükség, és általában annál kedvezőbb kamatot kínál a bank. Nincs olyan általános szabály, hogy minden vásárlónak kötelezően a vételár 10 – 20 százalékával kell rendelkeznie. Bizonyos esetekben akár önerő nélkül is lehetséges a vásárlás. Ettől azonban még nem biztos, hogy ez pénzügyileg jó vagy biztonságos megoldás.

Mi a különbség a 100 és 110 százalékos finanszírozás között?

A 100 százalékos finanszírozás esetén a bank a teljes vételárat finanszírozza, a vásárló pedig saját pénzből fizeti a mellékköltségeket. Egy 200.000 eurós ingatlannál tehát 200.000 euró ingatlanhitelre lehet szükség, miközben a mellékköltségeket önerőből kell rendezni.

A 110 százalékos finanszírozás esetén a hitel a vételár mellett részben vagy teljes egészében a mellékköltségeket is fedezi. A hitel összege ezért meghaladja az ingatlan vételárát. Így egy 200.000 eurós ingatlannál 220.000 – 240.000 euró ingatlanhitelre lehet szükség.

Miért lehet hátrányos ha nincs önerő?

Ha nem rendelkezünk önerővel akkor a bank magasabb összeget hitelez meg, ezáltal a kamatokat is nagyobb összeg után kell fizetni. Minél nagyobb a hitel összege az ingatlan bank által elfogadott értékéhez képest, annál magasabb a bank kockázata. Ezt a bank magasabb kamattal árazhatja be. Nemcsak az számít tehát, hogy valaki 20.000 euróval több hitelt vesz fel. Előfordulhat, hogy a magasabb finanszírozási arány miatt az egész hitelösszegre rosszabb kamatot kap.

A bank a hitelkeretet nem kizárólag a fizetés alapján állapítja meg. Először meghatározza az elfogadható rendszeres bevételeket, majd levonja a megélhetési költségeket, a meglévő hiteleket, az ingatlan várható fenntartási költségeit és a szükséges biztonsági mozgásteret. Az így kapott havi törlesztési keretből, az aktuális kamat és a kezdeti törlesztés alapján számítja ki a lehetséges hitelösszeget. Ezután megvizsgálja az önerőt, a SCHUFA adatokat, az ügyfelek életkorát és a konkrét ingatlan értékét. A végleges hitelösszeget mindig az ügyfél fizetőképessége és az ingatlan fedezeti értéke együttesen határozza meg.

Felújítandó ingatlan vásárlásakor a vételár és a felújítás költsége egyetlen teljes projektet alkot. A szükséges munkákat és azok árát még a hitelkérelem előtt fel kell mérni, lehetőleg szakértői véleményekkel és kivitelezői ajánlatokkal. A bank azt vizsgálja, hogy a háztartás elbírja-e a teljes hitelt, valamint hogy a felújítás után mennyit fog érni az ingatlan. A szükséges felújítást célszerű már az eredeti finanszírozásba beépíteni, mert az utólagos finanszírozás drágább lehet, vagy akár el is utasíthatják. A költségtervben mindig szükség van biztonsági tartalékra, az energetikai támogatásokat pedig még a munkák megkezdése előtt kell megvizsgálni és igényelni.

Saját használatú ingatlannál a bank elsősorban a vásárló rendszeres jövedelmét, kiadásait, meglévő hiteleit és önerőjét vizsgálja. A hiteltörlesztést teljes egészében a háztartás bevételéből kell kifizetni.

Kiadásra szánt ingatlannál a bank a várható bérleti bevételt is figyelembe veheti, de általában nem annak teljes összegét. Levonást alkalmazhat az üresen állás, a karbantartás és a nem áthárítható költségek miatt. Emellett azt is megvizsgálja, hogy az ingatlan elhelyezkedése, állapota és várható bérleti díja alapján megfelelő befektetésnek számít-e.

A kiadott ingatlannál gyakran nagyobb önerőre és kedvezőbb pénzügyi helyzetre lehet szükség. A bank számára ugyanis fontos, hogy a tulajdonos akkor is tudja fizetni a hitelt, ha átmenetileg nincs bérlő, vagy váratlan javítás merül fel.

Adózási szempontból is jelentős a különbség. Kiadott ingatlannál a hitelkamat, az értékcsökkenés és számos fenntartási költség levonható lehet a bérleti bevételből. A tőketörlesztés azonban nem vonható le. Saját használatú ingatlannál a hitelkamat és az értékcsökkenés általában nem érvényesíthető, mert az ingatlan nem termel adóköteles bérleti bevételt. Bizonyos szakipari és energetikai munkák után viszont korlátozott adókedvezmény igénybe vehető.